Folketinget vedtog i 1959 Erhvervelsesloven, hvis hensigt var at begrænse udlændinges adgang til at erhverve fast ejendom i Danmark. Man var bange for, at købedygtige udlændinge, især tyskere, skulle opkøbe en stor del af de danske sommerhuse.

Ved Danmarks indtræden i EF i 1972 frygtede man, at Erhvervelsesloven ikke var tilstrækkelig til at imødegå den forventede øgede efterspørgsel på jord til privat rekreativ anvendelse fra borgere og virksomheder i andre EF-lande. Hvis erhvervsmæssig udlejning af sommerhuse var lovligt, ville enhver EF-borger have ret til at købe sommerhus i Danmark for at drive erhvervsmæssig udlejning. Derfor vedtog man Sommerhusloven. Prisniveauet skulle ikke jages i vejret, sådan at  almindelige danske lønmodtagere ikke længere havde råd til at købe sommerhus.

Sommerhusloven skal læses i sammenhæng dels med Erhvervelsesloven, dels med etableringsreglerne i EUF-traktatens artikel 49, der sikrer borgere fra en EU-medlemsstat adgang til at udøve erhverv i en anden medlemsstat på samme vilkår som denne medlemsstats egne borgere. Sommerhusloven fortolkes meget restriktivt og gælder for alle ejendomme, der anvendes til ferieformål, uanset beliggenhed.

Oprindeligt fandtes bestemmelserne om benyttelse af ejendomme i sommerhusområder i Sommerhusloven. Da man i 1991 vedtog at samle lands-, region- og kommuneplanlovene og by- og landzoneloven i én lov, Planloven, inkorporerede man disse bestemmelser i Planloven i kapitel 8.

Planlovens § 40, stk..1 indeholder en anvendelsesbegrænsning, idet et sommerhus som hovedregel ikke må anvendes til overnatning i perioden fra den 1. november til udgangen af februar, bortset fra kortvarige ferieophold. Man var fra politisk side bange for, at ret til længerevarende ophold i sommerhuse i vinterperioden ville fratage husene deres status som fritidsboliger og give dem karakter af helårsboliger, som lovligt kunne sælges til udlændinge.

I praksis blev bestemmelsen fortolket således, at den forhindrer længerevarende udlejning til skiftende brugere i nævnte periode. Man forudsatte således, at der fulgte en pause på mindst 1 uge efter, at et sommerhus havde været udlejet i 3-4 uger.

Ved en lovændring i 2017 blev § 40, stk. 3, imidlertid indsat i Planloven, navnlig for at styrke dansk turisme: ”En bolig i et sommerhusområde kan uanset stk. 1 anvendes til kontinuerlig udlejning til skiftende brugeres kortvarige ferieophold, når den samlede anvendelse i perioden ikke herved overstiger 9 uger.”

Med tilføjelsen af § 40, stk. 3 i 2017 nævntes ordet ”udlejning” for første gang i Planloven, og det blev tydeligt fastslået, at et sommerhus i et sommerhusområde i vinterperioden uden pauser kan udlejes til skiftende brugere til ophold af fx 1–2 ugers varighed i indtil 9 sammenhængende uger.

(September 2020)

Ejeren af en helårsbolig kan ansøge kommunen om tilladelse til at bruge sin bolig som flexbolig. En flexbolig er en helårsbolig uden bopælspligt, hvilket betyder, at man kan benytte boligen hele året rundt, fx som fritidsbolig. Reglerne om flexboliger fandtes tidligere i Boligreguleringsloven, men findes nu i Planloven.

Baggrunden for at tillade flexboliger var, at man fra politisk side ønskede vækst i Danmarks yderområder og at undgå, at helårsboliger forfalder ved at stå tomme i længere tid.

Det er primært flexboligens ejer og dennes nærmeste familie, der må benytte boligen. Planloven begrænser ikke brugen af flexboliger, som derfor – modsat sommerhuse - kan anvendes ubegrænset hele året rundt.

Flexboliger må gerne udlejes i korte perioder, så længe udlejningen ikke får karakter af erhvervsmæssig udlejning. Udlejningen skal ske i overensstemmelse med Sommerhuslovens regler.

Såfremt den enkelte kommune respekterer andre regler, fx Planloven og lokalplaner, bestemmer kommunen selv, hvordan reglerne for flexboliger skal håndteres i kommunen. Det er således op til den enkelte kommune, om man alene vil meddele en personlig flexboligtilladelse til boligens aktuelle ejer, eller om man vil knytte flexboligtilladelsen til boligen, således at tilladelsen følger boligen ved ejerskifte. Det er muligt for kommunen at tidsbegrænse tilladelsen, således at den bortfalder efter et fastsat tidsrum.

I de kommuner, hvor der er en generel bopælspligt, er det ikke muligt at få tilladelse til flexbolig.

(September 2020)

Selskabers erhvervelse

Ifølge Sommerhuslovens § 8 kræves der tilladelse til at et selskab erhverver en fast ejendom, fx et sommerhus, medmindre ejendommen skal bruges til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed. Erhvervelse i erhvervsøjemed kunne for eksempel være et køb af en ejendom med henblik på videresalg. Udlejning af ejendommen kan ligeledes være erhvervsmæssig. Sidstnævnte er dog omfattet af tilladelseskravet i Sommerhuslovens1 § 1, stk. 4 (se næste afsnit) og kan altså ikke ske uden tilladelse.

Tilladelse til erhvervelse af en ejendom, der ikke skal bruges til erhvervsmæssige formål, gives ifølge Erhvervsstyrelsens notat af den 1. marts 2018 som udgangspunkt ikke. Det er dog en mulighed for, at selskaber kan opnå en tilladelse til erhvervelse efter Sommerhuslovens § 2, hvis de opfylder betingelserne for udlejning i § 1. En tilladelse til erhvervelse kan ifølge forarbejderne til Sommerhusloven gøres betinget, for eksempel i sammenhæng med varetagelsen af de hensyn, som er oplistede i bestemmelsen. Der skal bl.a. lægges vægt på hensynet til at bevare naturværdier, på turistmæssige hensyn, på erhvervs- og beskæftigelsesmæssige hensyn såvel som på trafikale og sanitære hensyn.

Selskabers udleje

Selskaber skal altid indhente en tilladelse til udlejning, uanset om der er tale om erhvervsmæssig eller ikke-erhvervsmæssig udlejning. Dette fremgår af Sommerhuslovens § 1, stk. 4.  

Tilladelse til erhvervsmæssig udlejning gives ifølge Erhvervsstyrelsens notat af den 1. marts 2018 som alterovervejende hovedregel ikke. I praksis er der undtagelsesvist givet tilladelse til erhvervsmæssig udlejning af kolonihaver og spejderhytter og en kommunes udlejning af fx feriekolonier. Tidligere landbrugsejendomme kan ligeledes udlejes, hvis ejendommen ikke indeholder mere end 10 ferieboliger på maksimalt 100 m² hver. Disse undtagelsers betydning for selskabers erhvervsmæssige udlejning af fast ejendom er ret begrænsede, da de ikke har nogen særlig stor praktisk relevans for selskaber.

Der er ligeledes undtagelser til kravet om tilladelse til ikke-erhvervsmæssig udlejning. I praksis gives der forholdsvis hyppigt tilladelse til, at et selskab udlejer til selskabets ansatte. Det kræver dog, at selskabet har mindst 6 fuldtidsbeskæftigede ansatte, og at ejendommen ikke udlejes til selskabets indehavere, anpartshavere eller aktionærer, medmindre der er tale om underordnede aktieposter. En anden form for ikke-erhvervsmæssig udlejning af sommerhuse kan være foreningers udlejning til deres medlemmer eller almennyttige selskabers udlejning af ferieboliger på særlige vilkår.

Uanset at der gives en tilladelse til udlejning af et selskabs faste ejendom, skal udlejningen ske i overensstemmelse med Planlovens § 40.

Udlejnings- og turistbureauers formidling af udlejning kræver ikke tilladelse, men er betinget af, at udlejeren selv har fået tilladelse. Hvis ikke denne forudsætning overholdes, gør man sig skyldig i medvirken til ulovlig udlejning i strid med Sommerhuslovens § 1. Der kræves også en tilladelse i situationer, hvor udlejningsbureauer garanterer en vis mindste lejeindtægt. I en sådan situation, der forekom i en sag for Højesteret (UfR 1988.119),, er det udlejningsbureauet, der bærer det økonomiske ansvar og derfor bliver ”bruger” i Sommerhuslovens forstand, således at der kræves tilladelse til udlejning.

Hoteldrift

Ovennævnte regler gælder ifølge Sommerhuslovens § 1, stk. 5 ikke for ”selvstændig erhvervsvirksomhed, der modtager overnattende gæster med mulighed for servering eller virksomhed med uddannelsesmæssige, kulturelle eller forskningsmæssige formål.” Servering kunne for eksempel omfatte servering af morgen- eller aftensmad.

Definitionen på hoteldrift er mod betaling at modtage overnattende gæster med mulighed for servering, så hoteller er ifølge § 1, stk. 5 undtaget fra tilladelseskravet i § 1, stk. 4. Det samme gælder dermed for Bed and Breakfast.

Ifølge § 1, stk. 5 kræves der alligevel en tilladelse, hvis der til virksomheden er knyttet huse eller hytter, som udlejes for mere end 5 nætter ad gangen, eller der er areal til camping. I praksis meddeles der tilladelse til enkeltstående hotelhuse under den betingelse, at hele bebyggelsen enten er hoteldrift eller en virksomhed med uddannelsesmæssigt, kulturelt eller forskningsmæssigt mål.

Erhvervsmæssig udlejning af sommerhuse er primært reguleret af Sommerhusloven og af Planlovens kap. 8, der hver især begrænser adgangen til at udleje sommerhuse erhvervsmæssigt. En markant forskel mellem de to regelsæt er anvendelsesområdet. Sommerhusloven omfatter al fast ejendom uanset beliggenhed, mens Planlovens kap. 8 blot omfatter boliger i sommerhusområder.

Sommerhusloven

Sommerhuslovens formål - at modvirke udlændinges køb af dansk ejendom - kommer især til udtryk i lovens § 1, der i stk. 1, nr. 1 betinger erhvervsmæssig udlejning eller længevarende fremleje af en tilladelse givet af miljøministeren, medmindre det lejede skal anvendes til helårsbeboelse.

Det giver dog anledning til tvivl, hvad begrebet ”erhvervsmæssigt” dækker over. Ved lovens vedtagelse var det forudsat, at udlejning af et eller to sommerhuse ikke kræver tilladelse, hvis ejeren også selv bruger ejendommen.

Udlejning behøver altså ikke være udlejerens hovederhverv for at kvalificere som ”erhvervsmæssig”. Momenter i vurderingen om, hvorvidt en udlejning er erhvervsmæssig, kan være 1) omfanget af eget brug, 2) omfanget af udlejning og 3) udlejningens professionelle karakter. I praksis støder man dog ind i det problem, at der ikke er findes egentlige retningslinjer for vægtningen af sådanne momenter, der derfor bliver vurderet konkret fra sag til sag.

Der opstår herved en række uklarheder omkring begrebet ”erhvervsmæssig”. Det er bl.a. tvivlsomt, hvor meget man må udleje i forhold til ens eget brug af sommerhuset, og hvilken betydning omsætningens størrelse har.

Med baggrund i forarbejderne til Sommerhusloven og i Naturstyrelsens, henholdsvis Erhvervsstyrelsens praksisnotater opererer man normalt ud fra en tommelfingerregel om, at private sommerhusejere må leje 1 til 2 sommerhuse ud uden tilladelse, hvis de også selv bruger husene.

En Vestre Landsrets-dom af 20. november 1995 omhandler et ret klart tilfælde af ”professionel karakter” og dermed erhvervsmæssig udlejning, men der er endnu ikke [september 2020] i praksis taget stilling til gråzonerne. I sagen udlejede et ægtepar 4 ens huse hele året uden tilladelse, hvilket efter rettens opfattelse havde en så professionel karakter, at det var ”erhvervsmæssigt”, og der burde have været indhentet en tilladelse. Sommerhusenes antal, karakter og det forhold, at der var tale om helårsudlejning pegede tydeligt i retning af, at ægteparret ikke selv brugte sommerhusene.

Praksis angående § 1, stk. 1

En jurist fra Naturstyrelsen udtalte i forbindelse med Retten i Helsingørs dom af 15. januar 2013, sag nr. 1-3899/2012, at udlejning anses som erhvervsmæssig, når ejeren ikke benytter sommerhuset selv. Benyttede ejeren sommerhuset til eget brug i blot få uger om året, ville Naturstyrelsen ikke have anset udlejningen for erhvervsmæssig.

Denne - ikke særligt strenge - praksis fremgår af Naturstyrelsens og senere Erhvervsstyrelsens praksisnotater i perioden frem til Erhvervsstyrelsens praksisnotat af den 01. marts 2018, hvorefter der nu krævedes egen benyttelse ”i ikke uvæsentligt omfang”. Derudover blev der i praksisnotatet fra 2018 givet udtryk for, at udlejning af 1-2 sommerhuse ”efter omstændighederne” kunne være undtaget fra kravet om tilladelse, mens der i tidligere praksisnotater ”i almindelighed” ikke krævedes tilladelse. Disse nye formuleringer skærpede kravene, så Erhvervsstyrelsen herefter synes at kræve mere end 2 ugers eget brug af sommerhuset for, at en udlejning ikke er erhvervsmæssig og kræver tilladelse.

Størrelsen af et sommerhus kan indikere, hvorvidt det primære formål er udlejning eller eget brug, men det er måske ikke helt rimeligt eller retssikkerhedsmæssigt korrekt, hvis det skal tilkomme myndighederne at vurdere, hvilken størrelse sommerhus den enkelte familie kan tilkomme.

Såfremt den beskrevne udvikling kar karakter af en administrativ praksisændring, hvilket der er forskellige holdninger til, er det muligt, at denne ændring i en eventuel retssag vil blive underkendt efter forvaltningsretlige regler om praksisændring og tilbagekaldelse. Spørgsmålet er højst relevant for markedet for udlejning af sommerhuse, men må stå åbent indtil en domstol har taget stilling.

Sommerhusloven omfatter ikke kun ejere, men også brugere, hvilket fortolkes bredt og efter omstændighederne også kan omfatte udlejningsbureauer. Bureauer fungerer som udgangspunkt kun som mellemled mellem lejer og udlejer, hvilket ikke i sig selv fører til, at der bliver tale om en erhvervsmæssig udlejning, men det kan forekomme, at et bureau antages at indtage en rolle som ”bruger” i lovens forstand, hvis bureauet på den ene eller anden måde overtager for meget økonomisk ansvar for udlejningen. Dette kan fx ske ved at der gives garanti for et vist beløb eller ved at bureauet overtager en del af den økonomiske risiko via en såkaldt vip-aftale, hvor en vis procentdel af overskuddet efter et bestemt fast beløb ”vippes” over til udlejningsbureauet.

Det bør nævnes, at en privat virksomheds udlejning til egne ansatte ligeledes kræver tilladelse efter § 2, jf. § 1, stk. 4. Denne bestemmelse har til hensigt at minimere udlejning af erhvervsmæssig karakter og i stedet fremme almennyttige feriekolonier. Blandt vilkårene for tilladelsen vil for virksomhedsejede personalesommerhuse oftest være et krav om minimum 6 fuldtidsbeskæftigede og et forbud mod at udleje ejendommen til andre end de ansatte. Derudover vil en tilladelse ofte blive givet på vilkår, at virksomhedens ejere ikke må låne eller leje sommerhuset.

I lovens § 8 betinges selskabers, foreningers m.fl. erhvervelse af fast ejendom af en tilladelse fra miljømisteren, medmindre ejendommen skal anvendes til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed. Det vil sige, at ikke blot udlejning som nævnt i § 1, stk. 1 er betinget af en tilladelse, men også selve erhvervelsen. Vil et selskab således erhverve og udleje en ejendom til fx medarbejderne, kræver dette en tilladelse efter § 8 til erhvervelsen og § 2, stk. 1 til udlejningen.

Planloven

Det andet regelsæt for sommerhuse er Planlovens kap. 8, hvor særligt § 40 er relevant. Bestemmelsen fastlægger, at en bolig i et sommerhusområde ikke må anvendes til overnatning fra den 1. november til udgangen af februar. Formålet med bestemmelsen er at hindre helårsbeboelse i sommerhusområder (modsat sommerhuslovens § 1, stk. 1, der omfatter udlejning af alle boliger).

Boligen må dog uanset ovennævnte bestemmelse godt udlejes til skiftende brugeres kortvarige ferieophold, når den samlede anvendelse i perioden ikke herved overstiger 9 uger, jf. Planlovens § 40, stk. 3.

Bestemmelsen vedrører udlejningsperioden, mens sommerhuslovens § 1, stk. 1 vedrører selve udlejningen. Bestemmelserne har derfor et forskelligt materielt indhold og virker parallelt. Det vil altså sige, at den mulighed, som Planloven giver for at udleje sit sommerhus i vinterperioden, stadig skal administreres i overensstemmelse med Sommerhuslovens regler. Dette fremgår direkte af forarbejderne til lovændringen fra 2017, hvor der ligeledes står, at ”kortvarigt ferieophold” ikke må overstige 4 uger ad gangen.

Det er for eksempel lovligt at udleje sit sommerhus i vinterperioden i 4 uger til én lejer og 4 uger til en anden lejer, mens man selv bruger 1 uge i huset. Det afgørende er, at den samlede periode ikke overstiger 9 uger og udlejning ikke sker til samme lejer i mere end 4 uger ad gangen.

Som undtagelse til forbuddet mod helårsbeboelse bestemmer Planlovens § 40, stk. 1, at forbuddet ikke gælder, hvis boligen blev anvendt til helårsbeboelse på det tidspunkt, hvor området blev udlagt til sommerhusområde, og retten til helårsbeboelse ikke senere er bortfaldet. Derudover kan kommunalbestyrelsen ifølge stk. 2 i særlige tilfælde dispensere fra forbuddet i stk. 1.

(September 2020)

Se Erhvervsstyrelsens side om udlejning.